第92章 确定方案
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江然虽然恼火于两位公司的高管做出的投资方案，但在发了一通火之后，心情慢慢平复下来，又对二人敲打一番后，把话题再次转移到了投资上面。
“我们现在自身可以用于投资的资金有近亿港币，而我们至少需要一栋商业办公楼，还有一些面积足够宽敞的店铺。”
江然说道这里，若有所思的转头问冉东，“对于商厦你们有什么推荐吗？总价格最好不要超过一亿，不一定要在繁华地段，只要交通方面就OK。”
冉东从身边拿出一个文件夹，低头翻到一页，递给江然，然后说道：“江先生，你看看这一栋合不合适，地处尖东，单层面积大概2.7万方尺左右，总共九层，现在售价大概在500每方尺，业主为嘉年地产。”
江然看着文件中关于这栋名为嘉信大厦的写字楼，该栋楼位于尖东，虽没有靠近主干道，但是在附近有几个住宅区，交通也比较便捷，人流密度还算不错，在江然看来这里作为集团的总部，在目前来说，相当不错。
江然一边看一边点头，“还有其它的选择吗？”
冉东躬身从江然手中拿过资料，重新翻了一页，然后解释道：“这栋佳宇商厦位于旺角东区附近，楼高十层，总面积32万方尺的样子，现在报价550每方尺，业主佳宁地产。”
江然看了一下，该栋楼的地段相交于嘉信要好，但是对于燃枫而言，这个好也是有限的，总价格方面却相对高了一大截，不是燃枫现在可以承受了了地。
摇了摇头，江然接着问道：“价格太高了，没有其它的选择了吗？”
冉东在接下来有为江然介绍了几栋商厦，但不是价格过高，就是地段位置不合适，又或者面积太小，当然也有地段面积都合适的楼宇，可惜的是业主并不愿转让。
最终在挑来挑去后，江然还是把眼光回到了嘉信大厦上，再次翻到嘉信大厦的资料上面，用手拍了拍资料，江然抬头说道：“就主攻它吧，嘉年地产在现在这个时候既然想要买楼，其公司的经营状况恐怕不会好到哪里去，去和他们慢慢谈，把价格给我压下来，告诉他们我们可以给他们现金，一次付清。”
江然说道这里，想了想最终抬头看向冉东和桂则成说道：“我的底线是一亿港币，不能超过这个底线。”
“是，江先生！”桂则成二人听了江然的吩咐，眼中虽然闪过一丝为难，但是依然立刻答道。
江然的这个要求，对于二人来说想要完成，难度非常大，因为这几乎等于要把楼价压倒400每方尺的程度了。
江然却不会管二个下属的感受，他在确定了办公楼后，接着翻看关于影院和租凭店铺的规划方案。
看到这份详细规划方案，说实话，要不是两人的心太大了，江然会对他们的投资方案非常满意。
就像这份具体到影院的方案，整个方案把今后影院中的放映厅和租凭以及将来可能有的周边，甚至影院内部的副食购物点都考虑到了，在这份设计方案中已经有了未来综合影院的雏形。
在这份方案中，未来燃枫的影院加上租凭店的总面积在两万到三万方尺之间，每一个点包括一家五百到八百座不等的放映厅，以及一家包含了碟片、书刊、电影周边等租售发行的店面。
江然看着方案中对于放映厅的规划，抬头对桂则成说道：“阿成，在影院放映厅的规划上面，不要设计大厅，全部设计为二三百人的多屏小厅放映模式。”
桂则成的心里显然没有明白江然的意思，因为现在香港的影院基本都是大厅，还没有多厅放映的概念，小厅一般则存在于乡下或者观影人群不多的地方。
江然看桂则成不太明白，就对他解释道：“现在的大厅放映模式下，为了增加影院的利润，我们只能够去追逐那些高票房的电影，因为票房低了的话，对于电影院来说非常不划算。”
“但是如果我们改为多屏小厅放映呢？显然我们会有更多的放映选择，而观众的观影选择也会更多，既有利于积累影院的人气，也有利于充分发挥影院的座位的有效利用率，增加影院的利润。”
这些道理其实非常简单，江然才简单的解释了一下，桂则成就明白了，眼中闪过一道兴奋的光彩，然后激动的说道：“江先生，我明白了！在后面的影院装修时，我会重新设计方案。”
江然看他明白了后，有继续提了一句，“我们的影院在设计的时候，我希望你能够秉持舒适和愉悦的理念来经营影院，我希望到时候我们的影院可以让观众得到香港最好的观影体念。”
“知道了，江先生！”桂则成正为江然提出的多屏小厅理念激动，现在听见江然的要求，当然毫不犹豫的应了下来。
江然提点了桂则成一句后，接着说起地产投资的事。
“现在我们办公楼已经确定，那么下面就要确定影院的事了，我们如果组建院线公司的话，现有的十几家影院可以拉拢，我们自己在先期其实并不需要太多的影院。”
说道这里，江然顿了顿，接着说道：“这样，先期先经营五家影院，按多厅设计的话，也有十多张屏幕。这样的话，一方面我们的资金压力不会太大，另外这几家影院也可以为我们今后进一步发展积累更多的经验。”
说着，江然看向冉东，问道：“如果先期只发展五家影院，那么我们久需要五处物业，阿东，那估算一下，这大概需要多少资金。”
冉东在心里会议了一下先前的调查情况，然后说道：“江先生，五处地产的话，按照每处二万五方尺算的话，大概需要七千多万的资金。”
冉东说完后，看见江然有些疑惑的看这自己，连忙解释道：“江先生，价格稍贵的原因在于我们的影院对于地段是有要求的，而在这些地段，价格相对来说要贵一些。”
江然听了冉东的解释后，理解的点了点头，然后看向陈芳，问道：“这样看来，如果加上办公楼和影院的装修，我们现在还有差不多近一亿的资金缺口，如果贷款，这个数字对于公司的资金压力大不大？”
陈芳想了想，对江然说道：“江先生我们其实不需要这么多的贷款，一方面来说，购入铺面的价格还有控制的空间，另一方面，无论是收购地产还是装修都需要时间，因此我们至少还有几个月的时间，在这一段时间内，我们自身在积累一二千万的资金应该没有问题。”
“所以说，我认为我们贷款的话，有个七千万左右就差不多了！而这个额度的负债，对于现在的燃枫来说，并没有多大的负担。”
江然听了陈芳的话后，心里松了一口气，他现在虽然经营着几家公司，但是也许是前世小市民心里作祟，对于贷款和负债经营，江然从心底是抗拒的，这也是期限他对于冉东二人的大额负债方案大发雷霆的一个原因。
“既然这样，那么事情就这样定下来了，阿成、阿东，你们二人回去后就按我们讨论的结果再重新做一个方案出来，拿来我签字后，就可以开始行动了。”
江然叮嘱完桂则成二人后，又对陈芳说道：“贷款的事，你这边先联系着，需要我出面的时候，提前告诉我。”
江然虽然恼火于两位公司的高管做出的投资方案，但在发了一通火之后，心情慢慢平复下来，又对二人敲打一番后，把话题再次转移到了投资上面。
“我们现在自身可以用于投资的资金有近亿港币，而我们至少需要一栋商业办公楼，还有一些面积足够宽敞的店铺。”
江然说道这里，若有所思的转头问冉东，“对于商厦你们有什么推荐吗？总价格最好不要超过一亿，不一定要在繁华地段，只要交通方面就OK。”
冉东从身边拿出一个文件夹，低头翻到一页，递给江然，然后说道：“江先生，你看看这一栋合不合适，地处尖东，单层面积大概2.7万方尺左右，总共九层，现在售价大概在500每方尺，业主为嘉年地产。”
江然看着文件中关于这栋名为嘉信大厦的写字楼，该栋楼位于尖东，虽没有靠近主干道，但是在附近有几个住宅区，交通也比较便捷，人流密度还算不错，在江然看来这里作为集团的总部，在目前来说，相当不错。
江然一边看一边点头，“还有其它的选择吗？”
冉东躬身从江然手中拿过资料，重新翻了一页，然后解释道：“这栋佳宇商厦位于旺角东区附近，楼高十层，总面积32万方尺的样子，现在报价550每方尺，业主佳宁地产。”
江然看了一下，该栋楼的地段相交于嘉信要好，但是对于燃枫而言，这个好也是有限的，总价格方面却相对高了一大截，不是燃枫现在可以承受了了地。
摇了摇头，江然接着问道：“价格太高了，没有其它的选择了吗？”
冉东在接下来有为江然介绍了几栋商厦，但不是价格过高，就是地段位置不合适，又或者面积太小，当然也有地段面积都合适的楼宇，可惜的是业主并不愿转让。
最终在挑来挑去后，江然还是把眼光回到了嘉信大厦上，再次翻到嘉信大厦的资料上面，用手拍了拍资料，江然抬头说道：“就主攻它吧，嘉年地产在现在这个时候既然想要买楼，其公司的经营状况恐怕不会好到哪里去，去和他们慢慢谈，把价格给我压下来，告诉他们我们可以给他们现金，一次付清。”
江然说道这里，想了想最终抬头看向冉东和桂则成说道：“我的底线是一亿港币，不能超过这个底线。”
“是，江先生！”桂则成二人听了江然的吩咐，眼中虽然闪过一丝为难，但是依然立刻答道。
江然的这个要求，对于二人来说想要完成，难度非常大，因为这几乎等于要把楼价压倒400每方尺的程度了。
江然却不会管二个下属的感受，他在确定了办公楼后，接着翻看关于影院和租凭店铺的规划方案。
看到这份详细规划方案，说实话，要不是两人的心太大了，江然会对他们的投资方案非常满意。
就像这份具体到影院的方案，整个方案把今后影院中的放映厅和租凭以及将来可能有的周边，甚至影院内部的副食购物点都考虑到了，在这份设计方案中已经有了未来综合影院的雏形。
在这份方案中，未来燃枫的影院加上租凭店的总面积在两万到三万方尺之间，每一个点包括一家五百到八百座不等的放映厅，以及一家包含了碟片、书刊、电影周边等租售发行的店面。
江然看着方案中对于放映厅的规划，抬头对桂则成说道：“阿成，在影院放映厅的规划上面，不要设计大厅，全部设计为二三百人的多屏小厅放映模式。”
桂则成的心里显然没有明白江然的意思，因为现在香港的影院基本都是大厅，还没有多厅放映的概念，小厅一般则存在于乡下或者观影人群不多的地方。
江然看桂则成不太明白，就对他解释道：“现在的大厅放映模式下，为了增加影院的利润，我们只能够去追逐那些高票房的电影，因为票房低了的话，对于电影院来说非常不划算。”
“但是如果我们改为多屏小厅放映呢？显然我们会有更多的放映选择，而观众的观影选择也会更多，既有利于积累影院的人气，也有利于充分发挥影院的座位的有效利用率，增加影院的利润。”
这些道理其实非常简单，江然才简单的解释了一下，桂则成就明白了，眼中闪过一道兴奋的光彩，然后激动的说道：“江先生，我明白了！在后面的影院装修时，我会重新设计方案。”
江然看他明白了后，有继续提了一句，“我们的影院在设计的时候，我希望你能够秉持舒适和愉悦的理念来经营影院，我希望到时候我们的影院可以让观众得到香港最好的观影体念。”
“知道了，江先生！”桂则成正为江然提出的多屏小厅理念激动，现在听见江然的要求，当然毫不犹豫的应了下来。
江然提点了桂则成一句后，接着说起地产投资的事。
“现在我们办公楼已经确定，那么下面就要确定影院的事了，我们如果组建院线公司的话，现有的十几家影院可以拉拢，我们自己在先期其实并不需要太多的影院。”
说道这里，江然顿了顿，接着说道：“这样，先期先经营五家影院，按多厅设计的话，也有十多张屏幕。这样的话，一方面我们的资金压力不会太大，另外这几家影院也可以为我们今后进一步发展积累更多的经验。”
说着，江然看向冉东，问道：“如果先期只发展五家影院，那么我们久需要五处物业，阿东，那估算一下，这大概需要多少资金。”
冉东在心里会议了一下先前的调查情况，然后说道：“江先生，五处地产的话，按照每处二万五方尺算的话，大概需要七千多万的资金。”
冉东说完后，看见江然有些疑惑的看这自己，连忙解释道：“江先生，价格稍贵的原因在于我们的影院对于地段是有要求的，而在这些地段，价格相对来说要贵一些。”
江然听了冉东的解释后，理解的点了点头，然后看向陈芳，问道：“这样看来，如果加上办公楼和影院的装修，我们现在还有差不多近一亿的资金缺口，如果贷款，这个数字对于公司的资金压力大不大？”
陈芳想了想，对江然说道：“江先生我们其实不需要这么多的贷款，一方面来说，购入铺面的价格还有控制的空间，另一方面，无论是收购地产还是装修都需要时间，因此我们至少还有几个月的时间，在这一段时间内，我们自身在积累一二千万的资金应该没有问题。”
“所以说，我认为我们贷款的话，有个七千万左右就差不多了！而这个额度的负债，对于现在的燃枫来说，并没有多大的负担。”
江然听了陈芳的话后，心里松了一口气，他现在虽然经营着几家公司，但是也许是前世小市民心里作祟，对于贷款和负债经营，江然从心底是抗拒的，这也是期限他对于冉东二人的大额负债方案大发雷霆的一个原因。
“既然这样，那么事情就这样定下来了，阿成、阿东，你们二人回去后就按我们讨论的结果再重新做一个方案出来，拿来我签字后，就可以开始行动了。”
江然叮嘱完桂则成二人后，又对陈芳说道：“贷款的事，你这边先联系着，需要我出面的时候，提前告诉我。”